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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-02-18    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点:

1)一二线周度反弹月度下滑;三线月度成交环比上升

本周新房成交量整体继续回暖,一、二线上行,三线城市成交有所下滑。上海(99%)、广州(47%)、福州(111%)、杭州(99%)、昆明(99%)、南京(91%)等一、二线热点城市成交套数上涨明显,三线39个观测城市中,17个城市成交量下降,其中徐州(-68%)、淮安(-35%)、温州(-29%)下降较为明显。二手房整体波动不大,一线城市略微下降,二、三线成交量上升。

从月度环比数据看,新房和二手房市场,一二线城市成交量下滑明显,三线略微上升,一线四城均环比下降,二线16个观测城市中,10城环比下降。从新房和二手房的月度同比数据看,三线城市成交面积同比上升41%、92%,而一二线城市新房和二手房同比均下降。

对于2017年销售,我们认为存在压力(预计商品房销售面积同比-10%),压制面在于调控后短周期进入下行通道,热点城市成交量将继续回落;支撑面在于三四线城市政策友好,有助于改善性需求释放,同时棚改货币化和鼓励农民进城置业,创造实实在在需求。对于中长期销售,我们依旧认为,行业空间值得期待。城镇化、人口区域流动、家庭小型化、改善性需求、拆迁折旧需求、资产荒下的资产保值需求等,都会对住房需求形成支撑。我们预测,未来5年商品住宅需求总量不会大幅减少,将维持在13亿平左右;但因为需求释放会受到市场情绪和政策的影响,实际销售量会具有短周期波动。

2)政策执行有弹性,调控更显精细化 重庆房产税实际执行在两个维度适度放松,一是同时具备无户籍、无企业、无工作,才算做需首套征收的“三无人员”;二是征收标准,由随房走变为随人走,本地人购买外地人房产,可以免征房产税。郑州明确限购执行细则,适当放宽限购执行力度,对本市非限购区域的社保证明、补缴后3满2的,予以认可;因退休造成不符合3满2的,可凭社保证明、退休证获购房资格。 2017年是长效机制破冰之年,粗放的调控政策并不适用于复杂多变的房地产市场。加强市场监管,调控政策也将精细化、差别化:对过热区域、投机人群仍不会放松限制,但对于非热点区域、有住房需求的人群,政策执行将更有弹性。

3)疏解人口压力,关注京津冀主题概念 1月7日上海暂停商住网签,近日进一步整改商住;2月11日,深圳整改违规商改住项目,清理共70多栋违规商改住建筑;2月16日,天津发布通知将不再新批酒店式公寓项目,已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目,仍按原通知规定办理相关手续。同时,有传言宣称,北京将加码对商办类住宅的调控措施。

一线特大城市严控商改住,表现出控制人口,维护住房市场秩序的决心。随着人口红线逼近,以房控人成为疏散人口的重要方法,周围中小城市,将持续获益承接产业外迁和人口外溢。建立房地产长效机制特别强调发展环一线中小城市,我们看好布局环一线的房企,特别是在热点区域具有存量项目和资源获取能力的主题股。

再次提示,今年两会期间,京津冀仍将是重要议题“两会”也成为京津冀概念股的时间窗口,通州板块概念和大北京概念股值得关注。随着北京市政府搬迁、配套设施产业转移、百万人口流入,通州板块将有实质性利好。

4)融资收紧,加速行业集中度提升

本周,中基协4号文规定,对私募资管投资于热点城市普通住宅地产项目暂不予备案,尤其不得以“明股实债”方式投资相关项目。央行四季度货币政策执行强调房地产风险,四大行对房地产融资趋紧,包括:禁止“配资拿地”等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。 我们认为,房地产融资收紧,对小型房企冲击较大,对回款充裕的大型开发商冲击不大。我们在年度策略中提示,在当前融资收紧和热点地区地价上涨的背景下,产业行业集中度将进一步提升,产业并购和转型是趋势,提供结构性机会。

重点推荐两类京津冀主题个股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,如华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)和京汉股份(000615);第二类,通州板块概念股,包括中国武夷(000797)(000797)、首开股份(600376)和北京城建(600266)。除此以外,建议关注存量优势显著,NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042)、招商蛇口(001979)。

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