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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-03-05    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点:

1)政策是短周期之母,三线热销有望持续

1-2月成交尘埃落定:全国新房两月日均成交面积同比增幅-17.6%,一二三线城市分别为-35.3%、-7.1%和21.5%;全国二手房两月日均成交面积同比增幅-38.1%,一二三线城市分别为-51.8%、-10.9%和70.1%。

10月调控潮我们明确判断销售短周期拐点到来,全国销售增速回落,一二线首当其冲;而三四线政策持续友好,将维持市场热度。12月初我们在年度策略报告中强调,2017年一二三线销售将随政策走出分化市,一二线回落,三四线热度持续。12月中旬开始,我们组织河南、重庆、环北京等三线城市深度调研,在市场上首先明确提出三四线销售和去库存超预期。截止目前,一二线销售同比持续回落,三四线持续热销,不断验证我们观点。

政策是短周期之母,需求端政策作用最为迅速。我们认为,近期三四线销售超市场预期,固然有春节前后返乡置业的季节性因素影响,但有更多的可持续因素,销售热度有望维持,2017年有望成为三四线房地产完成去库存的大年。A.需求端政策持续友好,信贷政策(首付比例20%、利率折扣85折)支持、税费优惠(契税减免),助力刚需和改善性需求持续释放B. 特定人群购房政策创造实实在在需求,包括鼓励农民工进城购房(购房补贴、户籍改革)、棚改货币化安置比例提升(50%及以上) C.一线和核心二线城市房价前期快速上升,对需求产生溢出效应,周边三四线受益D.资产荒下房产仍是良好投资标的,随着存销比下降,三四线房价由完全不涨到温和上涨。

2)通州建设超预期,深度关注相关概念股

本周我们再次组织通州大厂深度调研,关注区域建设最新进展。2015年底通州规划方案确定,2016年6月行政副中心建设全面启动施工,2017年底,北京市发改委等部分市属行政机构有望率先搬迁。交通方面,京通快速、广渠路、朝阳北路为主的公路网络,环线、规划北线、R1、D1、D2、M6为主的地铁轨道,京唐、京滨、S6等为主的城际铁路,将使通州成为京津冀一体化的枢纽和核心。

随着北京市政府搬迁,配套设施产业转移、百万人口流入,区域发展前景和相关标的值得期待。时点判断上,在北京市政府全面搬迁、通州新城全面落成以前,通州建设进度值得深度关注,低位布局相关概念股有望获得超额收益。

3)政府工作报告定调2017政策导向

3月5日政府工作报告指出:因城施策去库存,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求;同时加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范市场开发、销售、中介等行为。 政府工作报告定调2017年房地产政策导向,复合我们预期,即因城施策,让房地产市场回归居住属性。在高库存地区,通过棚改、鼓励农民进城、完善配套等方式,创造实实在在需求;在热点二线,增加供应、规范市场主体行为、抑制投资投机需求。

在销售方面,三四线政策持续友好,热度有望持续,建议关注受益三四线基本面显著改善的个股;在投资方面,三四线存销比降低,新开工和复工有望回暖,叠加二线增加供给控房价,我们对2017年投资不悲观。

建议关注两类京津冀主题个股:第一类,提前卡位布局环北京,充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股,龙头华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)和弹性大的京汉股份(000615);第二类,通州板块概念股,包括中国武夷(000797)(000797)、首开股份(600376)和北京城建(600266)。建议关注受益三四线基本面持续好转的区域龙头,如京津冀都市圈的华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146);长三角都市圈的新城控股(601155);珠三角都市圈的中洲控股(000042);成渝都市圈的金科股份(000656)。

申请时请注明股票名称