移动版

房地产行业-对当前房价的探讨(2):三线城市,来自全国的估值重估红利

发布时间:2017-03-07    研究机构:华泰证券

目前已经形成特大核心城市,之后是如何引导人口有序“撤离”一线

城市的形成需要经历3个阶段,一是由资本投入提高带来基础设施建设,这是产出效率提升的前提条件,二是人口流入带动经济增长,由劳动力创造GDP带来经济密度提升,三是人口饱和,高产出效率导致人口溢出和经济溢出。目前,一线城市通过土地供给减少来达到挤出人口的效果,以达到“自发的”产业结构调整是正在经历的事实,然而居民被淘汰本身会降低其提高产出的积极性,如何引导资金和人口向三线城市有质量的转移是当期的重要问题。

接下来开始有“群”的概念,其充分必要条件是维持一线、拉高三线

按照目前的房价梯度,一线和三线的价格梯度明显拉开有其经济规律,但和目前的经济发展阶段脱节,所以三线城市也具备上涨的理由和需求。从大部分三线城市发展来看,大多处在第一个阶段,即资本形成推动基础设施建设,部分城市已经具备人口导入的条件,甚至已经正在导入人口。按照上面的理论,需要同时具备两个条件,才能够形成群,一是保持一线高房价带来产业自发挤出,二是拉高三线房价,以提高人口转移积极性。

三线城市目前正在经历来自全国的估值重估,必须要能够稳定出口

根据以上的分析,可以很清楚的看到货币收缩将导致城市群战略实施的失败,所以我们判断当前的货币政策对房贷不会紧缩,紧缩更多的体现在金融市场领域,而要达到货币不紧缩,前提就是创造出口。回顾中国房价和贸易的发展史,就可以得出为什么中国可以在过去十几年经历对内通胀、对外升值的过程,核心原因在于通过世界工厂创造源源不断的外汇。近年来,由于全球经济下行和贸易保护,使得出口受到较大影响,因此以上战略的实施导致了外汇流失,最后显示为外汇储备的下降和汇率的贬值,为了应对此,采取了资本管制的做法,作为中间态。

一线因此正式变为门票价值,限购或将永续存在

我们在上一篇报告《20万的门票价值何在,究竟该卖多少钱?---对当前房价的探讨》中深入剖析了这一门票价值,以此,限购或将永续存在,所以当前购房者的心里预期倒可能会慢慢修正,就是一旦房价下跌,政府将取消限购来维稳,我们判断限购的取消只会发生在经济危机发生时。

价格的上涨讲究幅度和进度,一线需要以时间换空间,三线则估值重估

我们认为,当前的一线城市房价已经有泡沫迹象,请参考我们上一篇关于租金下降警惕风险的报告,在货币宽松下需要、也有必要进一步提高限购限贷政策,以时间换空间。三线城市,将迎来估值重估,这是城市群战略、自身发展阶段的综合结果。我们已经在深度报告《中国版逆城市化?三线的大周期》中从人口双向流动的角度阐述了看好三线大周期的核心逻辑,这里作为从战略的补充。我们继续推荐三线第一阶段的新城控股、荣盛发展等,并开始关注三线第二阶段的万科A,同时,京津冀是城市群战略的核心区域,看好首开股份、中国武夷(000797),其他公司我们建议关注华业资本、深华发A、三木集团。

风险提示:货币超预期收紧。

申请时请注明股票名称