移动版

房地产行业-对当前房价的探讨(4):看ROE非ROA,房价还能再走一走

发布时间:2017-03-12    研究机构:华泰证券

投资渠道不足,还是投资杠杆不足?

在众说纷纭的理由中,去助推房地产市场的,叫做投资渠道不足,从历史各类资产的表现上来看,这一观点确实是最核心的一点,然而,在2014年年底之后,这个逻辑并没有能够成立,最突出的就是股票市场表现远好于房地产市场。所以,有必要对这一逻辑做修正,我们认为,推动楼市的核心在于,投资领域中大家并不看重ROA,而是看重ROE。

国外更低的首付,为什么还没有国内的房价高?

从大类资产配置的角度,宽松的货币政策,会利好不动产,其逻辑是抗通胀。然而,对比国外,更多有10%首付比例的国家、更富裕的国家,其房价也没有中国部分城市高,尽管原因是多方面的,我们认为最主要的原因还是在于可以加杠杆的渠道。以国外来看,更为发达的金融市场,使得以ROE为标准,其他金融市场更具备吸引力,存在大量更高杠杆的金融产品,而且从参与者来说,能够有更普适的普通投资者。如是,降低了投资者去炒作房地产市场本身的兴趣,这也是为什么08年金融危机是次贷危机,并不是楼市危机。

2015年的股市加杠杆之后,唯一方便有效加杠杆的渠道就是购房

2014年实施货币宽松以来,并没有立马导致楼市的火爆,率先造就的是股票市场,原因就是有十分通畅的配资渠道。现在,货币总量仍然较宽松(以M2-GDP-CPI来看,M2增速目标12%并不算低)情况下,仍然利于资产价格上涨,那么这样的选择必然就有楼市,原因在于天生的杠杆。所以,我们在对比当前的一线城市,北京、上海、深圳,为什么上海深圳的表现都相对冷静,北京还在大幅上涨,原因就在于对杠杆控制不足,购买二套房仍然有条件视同首套贷款条件(不认贷)。

提高市场利率对楼市的影响非常滞后,类比2013年,控制额度才是关键

类比其他各类资产,一旦有了杠杆,那么杠杆的成本在收益面前基本可以忽略,所以要依靠提高杠杆的成本来控制加杠杆的意愿,其作用不仅有限、而且非常滞后,这也是为什么金融市场利率在上行、房价依然止不住的根本原因。这样调控手段成功的案例是2013年,市场利率大幅上行,此后房价平抑,然而需要注意的是,房价平抑的根本原因在于其他资产价格大幅上升之后,银行主动降低对“不赚钱”的房贷配置,通过额度调控才稳定了楼市。那么,在当前利率还不够高、M2增速还不够低的情况,房价可能还是要再走一走。

和2016年一样的纠结,房价涨了这么多,地产股买不买?

市场的普遍担心在于调控,和2016年一样,市场配置地产的热情并不高、但关注度尤其高,更进一步陷入了房价越涨、调控压力越大、逻辑越不顺的怪圈,然而,回顾一下,我们可以分为两类,一是今年肯定大力支持的京津冀和三四线城市,已经看到的就是量价齐涨,关注新城控股、荣盛发展、首开股份、中国武夷(000797)。二是可能有调控压制的一二线,这是NAV的逻辑,只要房价还在上涨,那么NAV就有上修的理由,这样的市场反应会慢、会有波动,但还是会涨,推荐首开股份、北京城建。最后彻底转型、现金类公司,继续关注华业资本、三木集团、深华发A。 风险提示:货币超预期收紧。

申请时请注明股票名称