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2017年统计局3月房地产数据点评:Q3投资见新高,居民贷款现拐点

发布时间:2017-04-17    研究机构:华泰证券

事件:居民贷款增速接近拐点,土地投资带领投资高点在Q3

2017年3月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.2万亿元、1.5亿平方米,分别同比上涨24.4%和14.7%;新开工面积1.4亿平方米,同比上升13.1%;开发投资额9438亿元,同比上升9.4%;资金来源1.3万亿元,同比上升20.6%。我们认为:1)再次分析杠杆比例,发现新房销售金额增长24.4%,而居民中长期贷款增长仅2.4%,可能会有两个原因,一是二手房成交拖后腿,二是银行主动减配房贷。2)同时,考虑到供地将增加,当前良好的资金流会使得开发商拿地增加,带动地产投资增速高点不会在Q3之前出现。

类似于2013年,从资产荒到钱荒,当前利率基本接近银行减配房贷的线

1)银行增配房贷的原因,一是房贷在过去有高利率(对比债券等),二是房贷具备低风险(对比企业等),因此,银行在风险考量之下,会选择增配房贷。2)然而,在坏账生成率开始下降时,会选择收益考量。可以从各项经济指标看出,当前的经济走在复苏的道路之上,而且,更进一步,今年经济存在过热风险。3)因此,根据基准利率而定的房贷,在其他资产利率上行之后,市场会从资产荒过度到钱荒,也就会让银行减配房贷。我们以SHIBOR利率来看,当前1M接近4%,放房贷的费用在1.5%,也即银行机会成本+业务成本为5.5%,以目前的利率放房贷开始变得不赚钱。

金融利率已经传导到实体利率,二季度后开发商推盘将增加

1)看长三角票据贴现利率,当前稳定在4%以上。历史上,季末均是利率高点,然而在经济刺激期,季末之后利率会重新掉下去,然而本轮不一样,在季末之后仍然保持了4%以上的水平,因此2016年年底筑底的概率极大;2)下一个长三角票据贴现利率上台阶的时点预计在二季度末,若再次出现上升并站稳,说明经济恢复超市场预期。届时,利率上升带来的企业借贷成本上升,会让企业更主动的选取通过经营性现金流来维持回款,也就意味着会有更多的推盘,供需还将进一步变化。

供给将增加,需求将减少,居民贷款拐点将到来

因资金压力而带来房企供给增加,同时限购的继续推行会带来需求下降,实体利率的回升又将进一步降低银行增配房贷的意愿,当前处在变化的平衡点,后面的分歧在于,销量回落后,要不要再刺激,我们认为,短时不具备刺激的条件。维持此前的判断,认为当前类似于2013年,经济可能过热,而货币再宽松需要的出口、外部环境等条件都暂不存在,楼市进入调整期。整体来看,地产投资拉动经济没有结束,产业链依然好于地产本身,当前推荐低估值品种,建议关注深华发A、华业资本、招商蛇口、栖霞建设。同时,北京和福建相关个股仍然值得关注,主要看点包括中央政务区和一带一路,建议关注中国武夷(000797)、北京城建、金融街。

风险提示:投资持续上行引发经济过热。

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