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对北京规划的点评(二):政治之于首都,经济之于北京

发布时间:2017-05-18    研究机构:华泰证券

过去是北京逐步由政治中心演变为政治经济中心的历史

从历史定位来看,北京一直定位于政治中心,然而过去发展以集中力量办大事的方式,使得各大部委和大型央企的设立均在北京,导致政治中心演变为了政治经济中心,经济中心的形成进而吸引人口流入,逐步和上海在经济金融方面匹敌,甚至由于一行三会和高校设置的原因,在金融和科创两大高附加值产业都具备更大的优势。产业的升级带来了北京经济密度的进一步提升,进而带来更高的工资增长和人口流入。

未来是政治中心之于首都,经济中心之于北京

我们认为职能定位和与之相呼应的产业结构,将对房地产市场带来较大影响:1)类比华盛顿等多国首都,明确了职能为政治中心和国际交流中心,因此整体城市呈现出老龄化现象,人口密度较低、人口流入不明显,也就对房地产市场的需求较少,房价相比于纽约等经济中心城市有成倍数的差距;2)未来包含首都的北京会更加类似于伦敦和东京,由都会区(中央区等叫法类似)承担政治中心的角色,其他区域仍然为经济中心,因此,北京在地理范围之内形成的首都和非首都将分别承担政治和经济中心的角色,对房地产市场的需求依然较大。

政治中心大多以租房为主,自发的人口承载会下降

政治中心的人口承载大多为类似于公务员的职务,对劳动力的需求较少,同时,租房和保障房市场较为活跃。发达国家在土地性质上基本都为土地私有制,因此在土地获取方面比中国更市场化,政治中心区域人口聚集现象不明显,使得高端需求主要体现在郊区的别墅项目,政治中心的人口密度并不高。

承载首都的北京,功能划分更加明确,进入伦敦模式

北京发展历程类似于伦敦,以圈层结构进行铺开,但最大的不同在于在大伦敦范围内形成了多个有机体,能够在自我体系内完成生活与工作的整合,跨有机体的经济活动相对不多,目前的北京规划也类似于这种模式,未来存在产业承载的经济中心区域的房地产市场将得到进一步支撑。从板块表现来看,短期为主题投资机会,主要包括金融街、北京城建,从长期来看,非首都区的房地产市场将更加有空间,长期看好通州和北京的表现,关注中国武夷(000797)、首开股份等公司。

风险提示:政策推进不达预期。

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